Locação de imóvel e execução falimentar: vale o contrato ou a transmissão?
Artigo de Rodrigo Xavier Leonardo

Os problemas cotidianos de locação imobiliária usualmente não encontram solução suficiente na lição, dita e repetida nos bancos escolares, que nas relações jurídicas obrigacionais os efeitos vinculariam apenas as partes, ao passo que nas relações jurídicas reais, como v.g. na transmissão da propriedade, ocorreria a expansão eficacialerga omnes.

A Lei 8.245/1991, que trata da locação de imóveis urbanos, indica diversas situações em que se pode atribuir eficácia erga omnes à locação. Uma delas em orientação oposta à fórmula latina “emptio tollit locatio” (a compra e venda rompe a locação).

Nesta edição da coluna “Direito Civil Atual”, dedicada à apresentação, reflexão e solução de problemas de direito privado pelos integrantes da Rede de Direito Civil Contemporâneo, enfrentaremos o tema dos efeitos da aquisição, em leilão público, de imóvel locado pela massa falida.

No caso de alienação, em hasta pública, do imóvel previamente locado pela massa falida, o que deve predominar? O interesse do locatário em manter a locação ou o interesse do adquirente de eventual rompimento do contrato, imissão na posse e amplo exercício da propriedade?

Em termos gerais, a Lei de Locações de Imóveis Urbanos permite que, sob certos pressupostos, o contrato de locação, nada obstante a sua natureza obrigacional, prevaleça e se imponha à transmissão imobiliária.

Pedimos atenção do leitor ao texto do art. 8.º da Lei 8.245/91: “Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel”.

A manutenção da locação e a sua oponibilidade ao adquirente do imóvel ocorrerá sob duas premissas: se o novo proprietário não denunciar, em noventa dias, a relação locatícia e, alternativamente, diante da chamada “cláusula de vigência em caso de alienação”, inserta em contrato adequadamente averbado na matrícula do imóvel.

Mas, no caso de execução judicial, com a aquisição em hasta pública do imóvel, essa eficácia predominaria? A resposta seria a mesma no caso de contratos de locação realizados pela massa falida?

Para a primeira questão, a resposta é afirmativa. O antes citado art. 8.º da Lei 8.245/1991 especifica situações de predominância da locação em caso dealienação e, não simplesmente, de venda do imóvel.

O termo “alienação” é amplo para abranger os diversos meios pelos quais pode ocorrer a transmissão da propriedade. O verbo “alienar” não coincide com o verbo “vender”. Vender e alienar são atos diversos. Conforme esclarecido por Alcides Tomasetti Jr, a alienação implica a transmissão de uma posição jurídica subjetiva ativa patrimonial. Assim, em rigor técnico, há alienação quando um objeto é entregue em doação, em dação em pagamento, mediante cessão de créditos e noutros meios de transmissão[1].

A alienação, para fins os do nosso raciocínio, sinteticamente compreendida como a transmissão da propriedade, abrangeria também a transferência havida em hasta pública, conforme explicação de Araken de Assis “… as locações anteriores à afetação do bem ao processo, portanto eficazes, ostentam disciplina particular e, às vezes, ao adquirente cumpre respeitá-las. (…) Na locação de imóvel urbano, seja qual for sua destinação, governada pela Lei 8.245, de 18.10.1991, a alienação do imóvel torna denunciável o vínculo (art. 8º, caput, 1ª parte). O conceito de ‘alienação’ abrange a alienação forçada e a adjudicação”[2].

Este entendimento também seria aplicável às locações contratadas pela massa falida? O cotidiano demonstra que essa interrogação, correspondente à segunda questão que nos propusemos a responder, repetidamente bate às portas dos tribunais brasileiros. Eis a segunda questão que nos propusemos a responder.

Tomando em conta a longa duração dos processos falimentares e, também, a deterioração dos bens durante esse percurso, não é incomum que os síndicos, respaldados pelo Poder Judiciário e pelo Ministério Público, realizem contratos de locação de imóveis da massa falida.

Também é comum que estas locações sejam contratadas por longos períodos, com vultosos investimentos pelo locatário, que pretende ser recompensado pelo tempo de uso, protegido pelas cláusulas de vigência em caso de alienação. A massa falida, por sua vez, além de preservar bens ameaçados pela decrepitude, encontra nessas locações uma importante fonte de recursos que, ao fim e ao cabo, também atenderão os interesses dos credores.

Nestes casos, a resposta não é tão simples. Tratando-se de locações realizadas pela massa falida sob o regime anterior à atual Lei de falências e recuperações (Lei 11.101/2005), diante do silêncio da legislação revogada a respeito do assunto (Decreto-Lei n.º 7.661/1945), o contrato de locação deve prevalecer, desde que observados os requisitos do antes citado artigo 8º da Lei 8.245/91.

Há precedente do STJ, relatado pelo Min. João Otávio de Noronha, no qual se decidiu pela manutenção da relação locatícia, contratada pelo falido anteriormente à quebra, com cláusula de vigência, mesmo diante da alienação em hasta pública. Pedimos permissão ao leitor para citar o núcleo da ratio decidendi: “(…) a sua condição de locatária lhe confere o direito a ser mantida na posse, em especial por estar munida de contrato anterior à falência, vigente por tempo determinado, com clausula de vigência em caso de alienado e averbado junto a matricula do imóvel. O direito da recorrente de ter obstada a imissão na posse pode ser observado pelo teor do art. 8° da Lei n. 8.245/91 (…) Até lá, o recorrido, que obteve a propriedade e a posse indireta do imóvel encontra-se sub-rogado nos direitos da empresa falida, devendo assumir a posição jurídica de locadora no contrato e, assim, perceber os frutos dali advindos, tendo em vista que, em função comutatividade e da onerosidade características do negócio, deverá receber os aluguéis por ceder o imóvel para locação”[3].

Cabe sublinhar uma distinção entre o julgado citado e a questão proposta ao leitor. No precedente, a locação foi contratada pelo falido. Discutimos situação que aponta uma necessidade de proteção ainda maior: quando a locação foi contratada pela massa falida, no curso do processo de falência, inclusive, mas não somente, para proteger os interesses dos credores do falido.

Considerando a regra de direito intertemporal da Lei n.º 11.101/2005, este seria o entendimento aplicável “aos processos de falência ou de concordata ajuizados anteriormente ao início de sua vigência, que serão concluídos nos termos do Decreto-Lei no 7.661, de 21 de junho de 1945” (art. 192 da Lei de falências e recuperação judicial).

Sublinhe-se que o critério de direito intertemporal elegeu o momento de ajuizamento das demandas de falência para distinguir a Lei aplicável e não a oportunidade da venda, por hasta pública, dos bens do falido. Pelo tempo usual para o deslinde de uma quebra, pode-se dizer que, hoje, considerável parcela das falências continua a seguir a Lei

A atual Lei de Falências e Recuperações, buscando trazer uma maior proteção aos adquirentes de bens em execuções falimentares, trouxe regra diversa: “Art. 114. O administrador judicial poderá alugar ou celebrar outro contrato referente aos bens da massa falida, com o objetivo de produzir renda para a massa falida, mediante autorização do Comitê. (…) § 2º.  O bem objeto da contratação poderá ser alienado a qualquer tempo, independentemente do prazo contratado, rescindindo-se, sem direito a multa, o contrato realizado, salvo se houver anuência do adquirente”.

A aplicação dessa norma não aponta maiores dificuldades para os contratos de locação celebrados sem cláusula de vigência ou, ainda, não averbados na matrícula do imóvel. Nestas hipóteses, o legislador escolheu tutelar o interesse do novel proprietário em detrimento do locatário. Nestes casos, portanto, “emptio tollit locatio”.

A interpretação seguiria a mesma sorte nos casos em que, sob a égide da nova Lei, a massa falida contratasse a locação munida de cláusula de vigência, em contrato adequadamente averbado na matrícula do imóvel?

Em princípio sim, considerando a natureza específica da Lei Falimentar em vigor, o seu ingresso no ordenamento jurídico em tempo posterior à Lei de Locações, e o fato do texto do § 2.º ao art. 14 indicar uma norma de natureza cogente.

De qualquer modo, diante de situações de investimentos realizados pelo locatário, eventualmente proporcionais ao tempo contratado para a locação, é possível sustentar a existência de pretensões indenizatórias, contra a massa falida, pela realização de contratos com cláusulas de vigência ineficazes em razão do art. 192 da Lei de Falências e Recuperação de Empresas.

Por outro lado, cabe especial atenção às ressalvas feitas pelo juízo, a respeito da locação, no momento da hasta pública, sobretudo para que os investimentos do locatário não se transformem em fonte de enriquecimento injustificado ao adquirente.

*Esta coluna é produzida pelos membros e convidados da Rede de Pesquisa de Direito Civil Contemporâneo (USP, Lisboa, Girona, UFPR, UFRGS, UFSC, UFPE, UFF e UFC).

[1] TOMASETTI JR., Alcides. In: OLIVEIRA, Juarez. Comentários à Lei de Locações. São Paulo: Saraiva, 1992. p. 98-99

[2] ASSIS, Araken de. Manual da Execução. 11. ed. São Paulo: RT, São Paulo: 2007. p. 708.

[3] SUPERIOR TRIBUNA DE JUSTIÇA. Recurso ordinário em mandado de segurança 26.348/PR. Rel. Min. João Otávio de Noronha, DJE 09.09.2010.