Lote vago em regularização fundiária
Artigo de Amilton Alvares e George André Alvares

A Lei nº. 11.977/2.009, alterada pela Lei nº. 12.424/2.011, dotou o Município de instrumentos e meios efetivos para implementar a regularização fundiária dos assentamentos urbanos irregulares. Agora, com a possibilidade de expedir Auto de Demarcação Urbanística e títulos de legitimação de posse, não pode mais o Município esquivar-se de promover a regularização dos loteamentos clandestinos e parcelamentos irregulares em seu território.

No assentamento urbano irregular não há muito o que exigir em termos procedimentais para a regularização. O procedimento deve ser simples e célere, como agora determinado em lei; é necessário alcançar logo o objetivo final de entregar um título ao ocupante. Não deve haver preocupação com reserva de áreas públicas e a lei até mesmo permitiu a regularização de assentamentos em APP – Área de Preservação Permanente, ocupadas até 31/12/2.007, desde que o Município assegure que a regularização do assentamento importará em melhoria das condições ambientais na ocupação consolidada (art. 54, § 1º da Lei nº. 11.977/2.009).

O principal favorecido na regularização do assentamento irregular é o morador cadastrado. No entanto, percebe-se que as Prefeituras começam a apresentar requerimentos de registro de parcelamento com declaração da existência de lotes vagos no assentamento irregular. Em São José dos Campos, a Prefeitura Municipal já expediu diversos termos de legitimação de posse de lote sem moradia. Diante desse quadro, é importante que o Registro de Imóveis tenha a exata noção de sua responsabilidade no controle a ser exercido na qualificação registral.

1.  Como a regularização fundiária tem por fim conceder aos ocupantes cadastrados o título de legitimação de posse (art.58 e 59, da Lei nº. 11.977/2.009), no registro do parcelamento, é importante exigir do Município a declaração de que não há lote vago no assentamento irregular.

2.  Se houver lote vago, deve o Município declarar expressamente quais são os lotes vagos e essa informação deve constar do registro do parcelamento e da matrícula dos respectivos lotes.

Recomenda-se fazer na matrícula de cada lote vago a seguinte averbação:

AV….LOTE VAGO: Procede-se a esta averbação, de ofício, para constar a existência de declaração expressa da Prefeitura do Município de …, arquivada na pasta própria do registro do parcelamento e regularização do assentamento urbano, com informação de que o imóvel desta matrícula constitui LOTE VAGO. Protocolo nº….de………

3.  A conseqüência direta é que o Município passará a ter limitações para outorgar títulos de legitimação de posse dos lotes vagos, pois o interesse magno tutelado pela Lei nº. 11.977/2.009 é o do morador cadastrado do assentamento regularizado. A lei ressalva a possibilidade de outorgar títulos de legitimação de posse aos proprietários de partes ideais (art. 59, § 2º), mas também quanto a estes há a exigência de que sejam cadastrados pela Prefeitura e comprovado o exercício da posse em lote específico.

O fim almejado na regularização fundiária é o de “conceder aos ocupantes cadastrados o título de legitimação de posse”. Se o lote está vago, por óbvio não pode haver morador cadastrado quanto a esse lote. Conforme o art. 59, § 1º, da Lei nº. 11.977/2.009, a legitimação de posse será concedida aos moradores cadastrados pelo poder público. O título de legitimação de posse não pode ser outorgado a quem não foi cadastrado previamente, pois, o art. 46 da Lei nº. 11.977/2.009 assegura a regularização fundiária para outorgar titulação aos ocupantes do parcelamento irregular, certamente, ocupantes, na data da demarcação urbanística. A Lei nº. 11.977/2.009 é rigorosa quanto a esse aspecto, a ponto de não ter assegurado aos ocupantes relocados o direito à legitimação de posse no próprio local (art. 58, §3º, da Lei nº. 11.977/2.009). Aos relocados, o poder público deverá assegurar o direito social de moradia de alguma outra maneira.

Em primeiro plano, não se pode conceber a legitimação de posse em favor de quem não seja morador do assentamento regularizado. Pode, eventualmente, o título de legitimação de posse ser concedido a quem é “proprietário” de parte ideal cadastrado pela Prefeitura (art. 59, § 2º, da Lei nº. 11.977/2.009); entretanto, tal circunstância deve ser declarada expressamente no termo de legitimação de posse ou em documento apartado, expedido pelo Município, sob sua responsabilidade exclusiva, de maneira a espancar qualquer dúvida.

4. Importa ressaltar que somente os títulos de legitimação de posse, de lotes com até 250 m2, terão direito ao pedido de conversão do registro da posse em registro de propriedade, após o decurso do prazo de 5 (cinco) anos. No caso de lotes com área superior a 250 m2, o pedido de conversão ficará sujeito ao decurso do prazo da usucapião, conforme estabelecido na legislação pertinente (art. 60, § 3º da Lei nº. 11.977/2.009).

5. Lotes vagos não são bens indisponíveis ou fora de comércio. Se a área originária da demarcação urbanística for um imóvel com vários proprietários de partes ideais, eventualmente, esses proprietários de partes ideais (ou seus sucessores), poderão invocar a posse do lote vago e requerer a especialização da sua parte ideal num determinado lote vago do parcelamento registrado (item 222, Capítulo XX, NSCGJ-SP, conforme Provimento CGJ/SP nº. 21/2.013). Também poderão ser registrados os instrumentos expedidos anteriormente à regularização, em nome dos respectivos adquirentes ou titulares de direitos decorrentes de contratos de compra e venda, compromisso de venda e compra, cessões e promessas de cessão (item 230, Capítulo XX, NSCGJ-SP, conforme Provimento CGJ/SP nº. 21/2.013). E não há impedimento para a Prefeitura outorgar título de legitimação de posse em lote vago, mediante justificativa expressa de que o legitimado é proprietário ou sucessor do proprietário de parte ideal, com posse localizada em certo lote individualizado e identificado (art. 59,§2º, da Lei nº. 11.977/2.009. Essa verificação incumbe à Prefeitura, antes de outorgar o título de legitimação de posse. Eventual fiscalização, para prevenir e coibir favorecimento indevido, competirá ao Ministério Público (art. 127 da Constituição Federal).

Em algumas hipóteses aventadas poderá haver cobrança de emolumentos cartorários, pois tais atos, especialmente os referentes à especialização da parte ideal em favor do proprietário tabular, que na prática corresponde a retificação, não estão compreendidos na norma de isenção do art. 68 da Lei nº. 11.977/2.009. A Corregedoria Geral da Justiça- SP já se pronunciou acerca do tema, afirmando que tal norma deve receber exegese estrita, como é a regra de interpretação das isenções tributárias (Processo CG nº. 2.011/42.551 e 2.009/95.948).

6. Poderá o Município pensar em alguma outra forma prática de dar destinação aos lotes vagos. Poderia até mesmo pensar nisso antes de requerer o registro do parcelamento; poderia, por exemplo, dar destinação pública a tais lotes vagos ou dotar os mesmos de instalações e equipamentos urbanos de uso comunitário ou social, no interesse dos moradores do assentamento e da vizinhança.

Não se deve afastar a possibilidade de o Município fomentar a instalação, nos lotes vagos, de postos de comércio e serviços, unidades de interesse e utilidade pública, para atendimento da comunidade local e regional.

O Município também poderá desapropriar os lotes vagos para os fins previstos no art. 44 da Lei nº. 6.766/79, reloteamento, reconstrução (ou construção) e incorporação. Pagará pouco por isso, se o fizer logo, e poderá oferecer mais unidades habitacionais à população de baixa renda.

Qualquer que seja a solução adotada pelo Município quanto aos lotes vagos, mostra-se recomendável que os títulos outorgados sejam registrados na Matrícula do lote. Hoje, no regime da Lei nº. 11.977/2.009, não há previsão para transformar em domínio, título que não seja oriundo de legitimação de posse ou de desapropriação. Mas podemos ter avanços legislativos e jurisprudenciais para assegurar tratamento mais favorável a esses lotes de regularização fundiária, em que a ocupação der-se em data posterior ao registro do parcelamento.

Pode-se dizer que o Município está com a faca e o queijo na mão para fazer um grande banquete social e político nas regularizações fundiárias. A mesa está posta e muitas são as iguarias. Os talheres (ferramental) do Município constituem peças de ouro e prata; o Município só não pode perder o bonde da história e esquecer-se dos lotes vagos. Para não ter de enfrentar, no futuro, uma nova onda de regularizações fundiárias com a ocupação irregular dos lotes vagos que ficaram para trás.

*Amilton Alvares é procurador da República aposentado, Oficial do 2º Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de São José dos Campos/SP, colaborador do Portal do Registro de Imóveis (www.PORTALdoRI.com.br) e colunista do Boletim Eletrônico, diário e gratuito, do Portal do RI.

*George André Alvares é Advogado e Presidente do Instituto Lares (ONG de regularização fundiária).

ALVARES, Amilton; ALVARES, George André. LOTE VAGO EM REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA. Boletim Eletrônico do Portal do RI nº. 214/2013, de 17/12/2013. Disponível em http://www.portaldori.com.br/2013/12/17/lote-vago-em-regularizacao-fundiaria/. Acesso em 19/12/13, às 12:00.